2019年台湾房市呈现亮点?

2019年台湾房市呈现亮点?
摘要
全联会及台湾房屋智库每年都选出房市的代表字,二者之票选结果稍有不同,唯其所表现之意涵大抵一致。2019年的代表字则是「亮」,说明今年国内房市将是一片光明亮丽;然而,由于人民所得并未提升,购屋压力沈重,且中古屋的去化不佳,双北市的主要成交物件集中在2,000万元以下,其余四都待售物件过半数在1,000万元内,而在国人所得未见提升的情况下,此一售价并非一般购屋人所能完全接受,加上不论是六都或全台房市走势,其待售屋量均有增加的情形;另外,国内房市现况虽已呈现缓和回温现象,但整体市场并不稳定,特别是国内购屋趋势已呈M型化,小坪数仍是房地产市场的主力产品,新案也以低总价产品为主,而这也让2019年的房市出现「量大价低」的情景。由于购屋者仍以刚性需求为主,且买盘大多来自「低总价」的首购族。又因在2018年11月的九合一选举过程与结果中,以拚经济为主轴者的参选者均为胜选,加上2020年总统大选之前,执政者基于胜选考量所带来的政策利多,故业者预期,2019年的国内房市即将进入「一片光明亮丽」的走势;然而,随着房市交易市场中买方让利的减少,以及房价的一路飙升,年轻人购屋占比大幅下滑,一般中壮年双薪家庭买房不易,在此情况下,2019年的房市是否呈现业者所预期的「亮」点,并让房市呈现「一片光明亮丽」,可能仍须进一步考量。

一.前言
中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会发布2018年房市代表字为「扬」,并预期2019年房市一片光明,因而预先选出代表字为「亮」,然而,2019年的房市真的能呈现「亮」点? 真的是「一片光明亮丽」吗?
2014年,国内房市买气开始转淡,2015年,房市交投量价明显下降,2016年,房地合一税正式实施,在房屋持有税双重的重税压力下,房市买气低迷,交投每况愈下,且量价均呈下降走势,房屋买卖交易移转栋数亦创下史上新低纪录,房市在淡化中直走下盘,直至2017年下半年,因为房市中卖方让利因素盛行,而使房市逐渐呈现好转情形,唯交投仍呈现低迷态势,因此,2017年,不动产业走势的代为表字「温」,主要因在经济景气回稳下,加上政策不确定因素消失,而使房市呈现由冷转「温」的局面。

2018年,国内房市续承2017年下半年走势,房市交投相对活络,交易量价均有上升的情形,唯在房地产相关业者看好,且相继投入购地抢建的情况下,房市供应量增加,加上早期卖方让利的因素不再,因此,虽然不动产放款量数增加,买气回升,但中古屋的成交量下滑,在所得未增加的情况下,购屋意愿减低,也使得提早出现的2019年房市代表字是否为「亮」,仍然必须做进一步的考量。

二.房市代表字
在房地产市场中,为了让国人了解房市变动的实际状况,不动产业相关业者均会在每年的第一季选出能真正能显示过去一年房市变化的代表字;除了全联会每年选出房市的代表字之外,台湾房屋智库历年来也曾举办过房市的年代表字,唯其票选结果与全联会稍有不同,如2018年房市代表字的第一名为「转」字,源于2018年房地产「买卖渐增温,房市现转机」,其与全联会的房市代表字为「扬」虽有不同,但前者是指房市买气转佳,后者是指买气逐渐扬升,其所表现之意涵相同。

在房市新闻进行「有感度」的票选中,2018年,有四成以上的受调查者认为「实价登录2.0交易揭露更即时」最有感,也说明实价登录为房市交易的透明化的重要指标,对房市的健全发展确实有其助益。另方面,台湾房屋在连续10年举办房市代表字票选中,分别是2009年的「活」、2010年的「狂」,2011年的「冻」,2012年的「等」、2013年的「忧」、2014年的「顶」、2015年的「望」、2016年的「苦」、2017年的「盼」,2018年的「转」。而在过去10年的房市表现中,由各代表字所形成的一幅房市「曲线密码」,确实也表现出这段期间国内房市的变化情形。

大体而言,房市代表字是在事过境迁后对房市过去一年变化的统一说明,亦即业者根据历史事件与统计资料,经由蒐集整理分析的过程,找出一些关键字,经由业者的认同,再经由网路票选而成,因此,当年所看到的房市代表字是过去一年中的房市之表现情形,而2019年尚未过半,但业者有鉴于当前房市景气的相对好转,因而迫不及待地先行预测2019年的房市代表字;根据中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会预测,其所发布2019年房市的代表字为「亮」,说明在今年的房市表现中,国内房市将是一片光明亮丽的坦途。

全联会看好2019年的国内房市为一片光明亮丽,主要是立基于国内外纷扰的因素逐渐沉澱,特别是2018年11月的九合一大选结束后,以拚经济为主轴的选战策略大获全胜,六都新当选的市长大都以拚经济为主轴,特别是高雄市长所带来的「韩流效应」,确实也带给国人新的希望与新的契机;又因2020年是总统大选年,执政党基于胜选之考量,应会于2019年释出更多的政策利多,由经济到房市,预测应是一片光明。亦即2019年的社会氛围因选举考量而会重回和谐局面,整体经济及不动产市场皆将回归正常,并在稳定中逐渐走荣,因此,2019年的房市代表市为「亮」。

然而,在尚未过半的2019这一年中,国内房市真的会呈现「亮」点吗? 也真的会山现一片「光明亮丽」吗?

三.当前房市变动分析
为了解当前房市是否具有「亮」丽的潜在因素,有关国内当前房市变动分析,可分为下列几个部分来说明。

.促进房市增加「亮」点的因素
有关促进房市增加「亮」点的因素,可分为下列几个部分加以说明。

1.不动产放款增加
一般而言,银行放款余额的变化可视为房市景气的先行指标,虽然国内房市的待售屋数量增加,但不动产的放款数亦呈上扬走势,根据央行所公布的统计资料,2019年3月底,全体银行放款余额为25.9兆元,其中,以製造业的4.8兆元,其占比达四成以上为最多,月增率约2%;不动产业达近2兆元,位居第2,但其增幅约10%,主要因近年来的不动产标售案增多,且建商持续看好后续房市,积极投入不动产市场。另外,由于企业适用国际财务报告準则后,增加土地库存为日后推案做準备已变成必然的形式,加上建商对不动产市场态度逐渐转为乐观,银行亦积极投入,也让购地贷款金额显着增加。

2.房屋租赁市场走俏
在国内房市逐渐增温以后,商用市场的房地产交易亦持续受到企业青睐,主要因受到北市商办租金上涨趋势形成,大型业主纷纷调涨租金,市区精华地段业主由租转买,都更期间转换标的之需求明显,精华地段纯办交易跃升为市场主流产品,业者由租转买的趋势增强,使得2019年前5个月的纯办交易为商用不动产的交投相对活络。

根据信义全球资产第一季报告资料,租赁市场需求旺盛,北市商办租金屡创新高,由于南山广场进驻率高,加上联合报总部大楼满租,因而带动信义计画区办公大楼租金的往上调整,而国泰民生建国的案件释出则持续拉高松江南京租金行情,且短期间内将无大面积办公释出,在供给与空置率均低的情况下,租金上涨相对显着。又因房屋租赁市场走俏,老旧商办的都更商机蓄势待发,目前已超过10栋大楼申请或研议办理都更,其中又以金融业参与最踊跃,包括国泰、新光、元大等,均提出都更改建案,预估未来的房屋租赁市场依然活络。

3.选前政策利多
2018年11月九合一大选后,原先观望的购屋族出笼,加上2019年开始实施肥咖条款,促使国外资金回流,部分不动产业者因而有房屋交易量有望突破30万栋,且房地产会再好10年的预期,唯因国内空屋量及新件余屋量仍然偏高,加上央行有可能升息,而一旦房屋利率提高,买房成本拉高,势必影响购屋意愿,房市变动仍有变数;另外,选前宣布调降地价税、油价冻涨,以及危老条例加速市区更新…等,加上2020年为总统大选年,在朝野竞争激烈的攻防战略中,执政者莫不以选前发放利多政策,利用半绑桩的方式,以利多政策来吸引选票而使国内房市逐渐复甦,未来房市发展将是一片「光明亮丽」。

.抑制房市增加「亮」点的因素
有关抑制房市增加「亮」点的因素,可分为下列几个部分加以说明。

1.所得有限民众购屋负担增加
一般而言,房市的去化与购屋族的所得高低有密切的关联性,根据行政院主计总处的资料,台湾的首富城市是台北市,以2017年家户平均可支配所得为例,台北市是134万,且长期以来遥遥领先其他五都,如桃园在2012年的家户平均可支配所得突破百万元,新北市为2016年,台中则在2017年才突破百万元,亦即每个月平均约八万余元的所得,唯若以月收入不及十万元的所得而言,其购屋能力应属相对不足。又根据屋比趋势研究中心的资料,目前六都家庭每月可支配所得大约在6-9万元之间,假设房屋总价为一千万元,自备款两成,採用20年房贷,且利率1.7%,则每月摊还的房贷金额约4万元,大约占家庭可支配所得的一半以上,购屋负担极重。特别是台北市约有两成的待售物件总价在3,000-5,000万元之间,唯能够负担高总价的买方相对有限;另方面,国内房市现况虽呈现缓和回温现象,但整体市场并不稳定,刚性买盘则因让利空间缩小,让利金额有限,已逐渐缩手或转往低价区选购,而投资族群也以避险低价物件为主,在此情况下,2019年的国内房市交易能否出现一片光明「亮」丽的景象,确实值得进一步考量。

2.年轻人买房的比例下降
房地产为高价产品,在个人所得有限的情况下,有人希望能在30岁以前能够拥有自己房子,唯此种独立自主的购屋模式虽佳,但欲达成目标不易,而这也让购地贷款金额显着增加。根据永庆房屋的统计,在六都的各年龄层之购屋申办房贷中,2018年,六都均以中壮年为购屋的主力群,桃园以南,则以30-40岁占比最多,约三至四成;新北市主力为30-40岁与40-50岁,占比均为32%;台北市以40-50岁占比31%为最高。

若进一步观察30岁以内年轻人的购屋情况,则以高雄市最高,但仍低于二成,台北市最少,少于一成,其次为新北市与台中帝。若与10年前相较,则六都30岁以下购屋占比都呈下降走势,主要是2009年以后,全球景气逐步回升,房价随之上涨,但民众薪资停滞不前,想在30岁以前完成购屋梦愈来愈困难。依内政部统计,若以台北市为例,2009年30岁以内购屋占比约占一成,但随房价一路飙升,2018年第二季,北市房价所得比已达15倍,一般中壮年双薪家庭买房都很困难,30岁以前青年更难筹措到足够购屋资金。另外,桃园房价相对偏低,但年轻人购屋占比却大幅下滑,从22.5%下滑至15.7%,跌幅为-6.8%,亦为十年中跌幅最大的六都;台南市则由2009年的22.4%下降为2018年的16.4%,跌幅为-6.0%次之;再次为新北市、台中市、台北市,以及高雄市,显示年轻人购屋占比确实有下降的趋势;有关台湾六都年青人购屋房货占比比较,可参阅表1的说明。

表1 台湾六都年青人购屋房贷占比比较表 单位:%
县市别2009年2018年变动比降幅排序台北市10.37.6-2.75新北市16.811.2-5.63桃园市22.515.7-6.81台中市19.114.5-4.64台南市22.416.4-6.02高雄市20.217.8-2.46资料来源:1.财团法人金融联合徵信中心。 2.作者整理。

3.中古屋待售量增加
中古屋的去化一直是房市活络与否的重要先行指标,根据屋比房屋平台统计,若从国内六都房地产待售物件的总价区间来观察,则六都待售中古屋总价区间中,以双北市範围较广,台北市超过七成物件平均分散在1,000万至5,000万元间,其中,一千万以下的待售物件占代售物件不到一成,1,000万至2,000万元物件约占三成,2,000万至3,000万元约占23%,约有两成的总价在3,000万至5,000万元之间,亦即有四成左右的中古屋成交售价在二千万元内,且新北市与台北市相同,主要成交物件集中在2,000万元以下,其余四都待售物件过半数在1,000万元内。

若以房市的待售房屋数量来观察,待售房屋数量增加,表示累积余屋较多,而房市去化相对有限;反之,房市交投相对活络。根据屋比的房屋比价平台所公布的资料,则在最近一年中,不论是六都或全台总计的房屋数,其房屋的待售量都呈增加走势,且六都中有一半的房屋待售量增加幅度都在一成以上,分别是新北市、高雄市、台中市,其中,又以新北市的房屋待售量之增加幅度为最高;而增加幅度最少的是桃园市,其最近一年的房屋待售量仅增加5.66%,次为台南市的5.79%,以及台北市的7.04%等;且六都的房屋待售量之增加率又比全台为高,而若依当前待售房屋量数均呈现上扬走势的情形来观察,则国内2019年的房市代表字是否正如仲介业者所预期的「亮」字,可能仍须进一步的观察,有关全台及六都待售房屋量数比较,可参阅表2的说明。

表2 全台及六都待售房屋量数比较表 单位:间;%
县市别2018年2月待售量2019年2月待售量年变动率排名台北市26682285617.044新北市465025302814.031桃园市53221562345.666台中市650897194510.533台南市35238372805.795高雄市377714228811.962六都合计2645032893369.39全台总计3748874061628.34资料来源:1.屋比房屋比价平台; 2.作者估算整理。

4.低总价产品为房市主流
一般而言,国内购屋趋势已呈M型化,由于中产阶级的逐渐萎缩,在房市尚未呈现一片光「亮」之际,新案也以低总价为主。如2019年的520档期中,虽已冲破3,000亿元案量,呈现北中南房市一起串连的活络市况,但购屋者仍以刚性需求为主,且买盘大多来自「低总价」的首购族,而这也让2019年的房市出现「量大价低」的情景。

事实上,在2019年的520档期中,全台六都加上新竹县市的推案量已突破3,000亿元,其中,推案量冠全台,且量体近千亿元的主战场仍是以新北市为最多,且购屋力仍以首购族与换屋族为主,并以中小坪数的个案为主要选择。不仅是双北市,其他各区亦有类似的情形,如台中的推案大多属蛋白区,同样是以两到三房小宅规划为主;高雄于2019年520的推案也是众多大小坪数的个案齐发,但仍是以两房小坪数产品为主要诉求。整体而言,在房市买气「扬」升中,小坪数仍是房地产市场的主力产品,唯因高资产族群的购屋仍是以大坪数的个案,或以直接选择豪宅为主,而使当前的房市呈现极端的差异情形。

5.捷运宅售价涨跌互见
一般而言,捷运宅是指靠近捷运站出口处步行十分钟以内的房地产,由于其具有交通便捷,生活机能较佳的特性,因此,许多潜在购屋人将捷运宅列为购屋优先考量,故其价位较高,涨幅亦较大。根据房仲业的统计,在南北捷运交会站,若以2019年的捷运宅和过去五年平均房价比较,则以高雄捷运的美丽岛站上涨二成以上为第一,其次分别是台北捷运的西门站、东门站、高雄捷运凯旋站,以及台北捷运中正纪念堂站等。

根据中信房屋统计,双北、高雄目前共有24处交会或转乘站,若以2014到2018年各站周边一公里内平均房价来观察,并与2019年前三月相比,则单价呈现正成长的捷运站共有10站,其中,以高雄捷运美丽岛站均价上涨最多,而涨幅第二到第五名者,分别是台北捷运的西门站、东门站、高雄捷运凯旋站,以及台北捷运的中正纪念堂站。另外,捷运交会站具有优势,主要视车站所处的区位而定,若其周边有商圈的优势,则钱潮与人潮为房市带来的磁吸效应会更加的明显。唯受到整体经济环境与消费者对高价住宅相对保守等影响,部分捷运宅的房价成长空间有限。如大台北捷运发展最早、路网也最完整,捷运站对房价的加分也几乎已充分反应,再加上台北房价相对较高,成长幅度已不如初期那般的剧烈,捷运交会站住宅均价波动幅度大约在正负一成之间。

再根据中信房屋统计,捷运住宅高价位前三名分别是位于台北市信义区、松山区和南港区的象山站、松山站与南港展览馆站。五年来每坪成交均价分别为93.16万元、67.46万元与52.71万元;而房价最便宜的三站分别是位于新北市淡水区的崁顶站、淡水站与新庄区的迴龙站,每坪成交均价分别为19.24万元、24.69万元与32.37万元。其中,房屋均价每坪最高的象山站与最低的崁顶站,其每坪价差达73.92万元。

早期的捷运宅售价大多呈现上扬走势,且交易市场活络,近期中,捷运宅的销售量受房市景气影响甚大,交易量价不如以往,且有些地区的捷运宅已呈现涨跌互见的情形,亦即国内部分捷运宅售价也出现下降走势,显见国内房市发展仍有其阻碍因素。

6.大选前之政策利多缓不济急
一般而言,政府房市政策并未以整体性的发展为考量,而是以如何获得较高选票为归,以致房市政策总是无法配合事实需要,如2018年8月,内政部提出「青年一成自备款购屋」专案,其立基前提是「安居」为内政部重要的核心业务,其后续动机则是为了因应年底九合一选举的青年选票之选举,唯在专业不足,而又仓促推动的情况下,政策以无效收场,且政府房市政策无法配合实际需要的案例不胜枚举。

2020年的总统大选在即,政策利多的颁布大多基于选举的考量,如为保障弱势居住权益,内政部的部务会报通过「自建自购住宅贷款利息及租金补贴办法」及「修缮住宅贷款利息及简易修缮住宅费用补贴办法」修正草案,除取消受家暴或性侵害者应于「最近一年」受害的限制外,2019年7月,民众申请住宅补贴时,也将开放线上申请,让民众更加便利。

根据内政部的说明,为协助弱势家庭居住,自96年度起,针对租屋、购屋、修缮等都有提供补贴,项目包括对无力购屋的家庭提供租金补贴;对无自有住宅或两年内新购住宅者,给予自购住宅贷款利息补贴;对仅拥有一户老旧住宅的家庭,提供修缮住宅贷款利息补贴。而这次修正主要是针对过去规定受家暴或性侵害之受害者及其子女,须检附最近一年受害的相关证明,考量家庭暴力或性侵害的遭遇,对受害者的影响深远,为协助受害者自立生活,故取消限制而让受家暴及性侵害者不必受限于「最近一年」受害,以加强照顾弱势居住权益,以落实居住正义的目标。唯政府的政策利多虽佳,但一则对大部分的潜在购屋人无助于补,而且对所得可能相对作低的弱势家庭而言,亦是一种组缓不济急的政策。

三.结论与建议
经由前述的分析与说明,可据以列出本文的结论与建议如下述。

1.全联会及台湾房屋智库每年选出房市的代表字,唯二者之票选结果稍有不同,如2018年房市代表字的第一名分别为「扬」字与「转」字,虽有不同,但前者是指房市买气转佳,后者是指买气逐渐扬升,其所表现之意涵相同。

2. 中古屋的去化一直是房市活络与否的重要指标,若从国内六都房地产待售物件的总价区间来观察,六都待售中古屋总价区间中,以双北市範围较广,台北市超过七成物件平均分散在1,000万至5,000万元间,其中,一千万以下的待售物件仅占代售物件不到一成,且新北市与台北市相同,主要成交物件集中在2,000万元以下,其余四都待售物件过半数在1,000万元内。

3.在最近一年中,不论是六都或全台的待售屋量都呈增加走势,其中,又以新北市的房屋待售量之增加幅度为最高,而增加幅度最少的是桃园市;另外,国内房市现况虽呈现缓和回温现象,但整体市场并不稳定,亦即2019年的国内房市交易能否出现「一片光明」的景象,值得进一步考量。

4.国内购屋趋势已呈M型化,由于中产阶级的逐渐萎缩,在房市未呈现「一片光明」之际,新案也以低总价为主,而这也让2019年的房市出现「量大价低」的情景,而在房市「扬」升中,小坪数仍是房地产市场的主力产品。

5.国内购屋趋势已呈M型化,由于中产阶级的逐渐萎缩,购屋者仍以刚性需求为主,且买盘大多来自「低总价」的首购族,而让房市出现「量大价低」的情景。唯因高资产族群的购屋仍是以大坪数住宅或豪宅为主,而使房市呈现极端差异情形。

6.由于企业适用国际财务报告準则后,增加土地库存为日后推案做準备已变成必然的形式,加上建商对不动产市场态度逐渐转为乐观,银行亦积极投入,不动产的放款数亦呈上扬走势。

6.十年前,国内年轻人购屋占比约有一成,但随房价一路飙升,一般中壮年双薪家庭买房都很困难,30岁以前青年更难筹措到足够购屋资金。其中,桃园年轻人购屋占比却大幅下滑,显示轻年购屋占比确实有下降的趋势。

7.2019年,国内房市呈现「亮」点,主要因总统大选所带来的政策利多,鑒于国内房市的长期看涨,建议潜在购屋人即早进驻房市,以享有相对较优渥的购屋利润。

参考文献
谢明瑞,台湾人口老化与住宅政策,国家政策研究基金会。
谢明瑞,我国房市政策之探讨,国家政策研究基金会。
谢明瑞,房地合一政策之研究,国家政策研究基金会。
谢明瑞,论青年一成自备款购屋政策,国家政策研究基金会。
谢明瑞,论「美化市容与居住安全」的都更政策-论一坪换一坪的都更政策,卓越杂誌391期,2018年11月。
谢明瑞,由房市变化探讨购屋时机,国家政策研究基金会。
谢明瑞,营建成本与营建类股及房市变化。国家政策研究基金会。
谢明瑞,台湾地区房地产行情变动分析,现代营建杂誌专栏。6月1日。

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